패니메이, 2027년 평균 7.5% 예상…물가·자금 수요가 장기금리 압박
미국 주택담보대출 금리가 2027년에도 7%를 웃돌 것이라는 전망이 나왔다. CNBC는 주요 주택금융 기관과 전문가들의 분석을 인용해, 주택 구입 희망자가 과거의 3~4%대 금리 복귀를 기대하며 기다리는 데는 불확실성이 크다고 보도했다.
CNBC에 따르면 주택대출 자금 공급을 지원하는 주택금융 기관 패니메이는 2027년 주택담보대출 금리가 평균 7.5%에 이를 수 있다고 예상했다. 주택대출 업계를 대표하는 모기지은행협회도 7%를 웃도는 수준이 이어질 것으로 내다봤다. 이는 기관들의 예상으로, 향후 적용될 금리가 확정됐다는 뜻은 아니다.
보도는 주택담보대출 금리가 미국 정부가 발행하는 10년 만기 국채의 수익률과 대체로 함께 움직인다고 설명했다. 만기가 30년인 대출도 실제로는 그전에 상환하거나 다른 대출로 갈아타는 경우가 많아 10년물 수익률이 기준 역할을 한다는 것이다.
높은 물가는 장기금리가 내려가기 어려운 배경으로 꼽혔다. 물가 상승으로 나중에 돌려받을 돈의 구매력이 줄면 투자자는 더 높은 수익률을 요구한다. CNBC는 연방준비제도가 선호하는 물가 지표인 개인소비지출(PCE) 물가 상승률이 2021년 2월 이후 목표치인 2% 아래로 내려가지 않았다고 전했다.
부동산 정보 업체 코탈리티의 셀마 헵 수석 이코노미스트는 정부의 대규모 차입과 인공지능 산업의 데이터센터·전력시설 투자가 자금 확보 경쟁을 키운다고 분석했다. 자금을 빌리려는 수요가 많아지면서 장기 차입 비용에도 상승 압력이 생긴다는 설명이다.
주택대출을 묶어 만든 금융상품인 주택저당증권의 수요 약화도 거론됐다. 자산 관리 업체 패싯의 톰 그래프 최고투자책임자는 2022~2023년 금리 급등에 따른 채권 손실 이후 은행들이 해당 증권 보유에 신중해졌다고 설명했다. TD은행의 스티브 카민스키 주택대출 책임자는 팬데믹 당시 대규모 채권 매입으로 금리를 낮췄던 연준도 주택저당증권의 적극적인 매입에서 물러났다고 밝혔다.
다만 헵은 7%라는 숫자 자체가 영구적인 기준은 아니라고 강조했다. 물가 둔화와 경기 둔화, 정부 차입 압력 완화 등이 금리 하락의 조건이라는 분석이다. 주택 구입을 준비하는 주민에게 이번 전망은 과거 저금리의 조기 복귀를 당연한 전제로 삼기 어렵다는 의미다.
