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코로나19 끝나도 재택근무 일반화… 오피스 시장 손실 커진다

뉴욕 월가

코로나19가 끝나도 출근과 재택이 섞인 ‘하이브리드’ 근무 체제가 일반화하면서 오피스 등 상업용 부동산 시장이 냉각되고 있다.

뉴욕타임스는 6일 일부 사무용 건물은 약 10년 전보다 훨씬 낮은 가격에 팔리며 투자자들이 큰 손실을 보고 있다고 보도했다.

AAA 등급의 한 상업용 부동산 담보대출 채권에 투자한 보험사와 은행 등은 지난달 4천만달러, 약 25%를 잃었다.

이는 미 국채만큼이나 안전하다는 평가를 받는 최고 등급 채권이다.

낮은 등급 채권 보유자들은 투자금 1억5천만달러를 모두 잃었다.

이 채권의 담보물인 뉴욕의 한 건물은 2014년 투자회사 블랙스톤이 6억500만달러에 구입했는데 올해 초 가격은 2억달러 미만이었다.

워싱턴의 1980년대 사무용 건물은 올해 봄 1천600만달러에 팔렸는데 2018년 평가액은 7천200만달러였다.

시카고에선 한 투자자가 지난해 랜드마크 건물을 400만달러에 인수했는데 2012년 이 건물 판매가는 5천100만달러였다.

뉴욕타임스에 따르면 상황이 심각한 경우가 많지는 않지만 올해 들어 급격히 증가하고 있다.

금융회사와 법률회사 등의 사무 공간 수요가 여전히 적은데 금리 등 다른 비용은 커졌기 때문에 건물 투자자들의 고통은 더 커질 것으로 전망된다.

미 연준의 금리 인하는 예상보다 지연되고 있다.

또 코로나19 사태가 끝나면 기업들이 직원 출근을 독려할 것이라는 기대와 달리 뉴욕 직장인들의 약 절반만 사무실로 출근하며 이는 전국적으로 비슷한 수준이다.

사무용 건물 가치가 계속 하락하면 뉴욕이나 샌프란시스코 같은 대도시의 재산세 수입이 줄고, 식당 등 주변 사업장에도 영향이 간다.

상업용 부동산 대출 분쟁과 관련해서 금융기관을 대리하는 법률회사 로크 로드의 관계자는 “지금 상황이 나쁘다면 앞으로 훨씬 더 나빠질 것”이라고 말했다.

부동산 조사업체 코스타와 모기지 은행 협회에 따르면 은행, 보험사, 기타 대출기관의 사무용 건물 관련 대출은 약 7천370억달러에 달한다.

데이터 및 리서치 회사인 트렙에 따르면 사무용 건물 담보대출의 연체율은 지난달 7%로 지난해(4%)보다 크게 높아졌다.

댈러스, 뉴욕 등에서 약 30개 건물이 4월에 대출 상환 연체로 인해 압류됐는데 작년 말엔 12개였다.

투자회사인 코언&스티어스는 “사무용 건물 시장 문제 규모가 명확해지려면 연말이나 내년은 돼야 할 것”이라고 말했다.

다만, 문제는 광범위하게 퍼지지 않고 일부에 국한된 것으로 보인다.

상업용 부동산 서비스 회사인 존스 랭 라살레에 따르면 미국 사무용 건물 공실률이 약 22%인데, 이 중 60%가 전국 사무용 건물 10%에 몰려있다.

뉴욕타임스는 다른 희망적인 신호는 사무용 건물 문제가 금융기관까지 위험에 빠뜨리진 않을 것으로 보인다는 점이라고 진단했다.

또 뉴욕의 상징적인 신축 건물들은 여전히 임대료를 높게 부를 수 있다.

문제는 담보대출 만기가 다가오는데 공실이 많은 건물의 소유주들이다.

담보대출 은행 연합회(MBA) 등에 따르면 사무용 건물 담보대출의 약 4분의 1인 2천억달러 이상이 올해 만기가 도래하는데, 투자자들은 사무용 건물에 재투자할 생각은 없고 창고나 호텔을 보고 있다.

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